Chọn mặt bằng mở trường mầm non: tám tiêu chí phải xét trước khi đặt cọc

Chọn mặt bằng mở trường mầm non nên đi theo thứ tự loại trừ: trước hết xem khu vực có đủ gia đình có con nhỏ trong bán kính vài cây số không, sau đó xem căn nhà có xin phép được không (kết cấu, lối thoát nạn, tầng cao, pháp lý chủ nhà), rồi mới tới diện tích, sân chơi, giao thông giờ đón trả và cuối cùng là giá thuê. Mặt bằng trượt một tiêu chí loại trừ thì rẻ tới đâu cũng không nên ký, vì cái giá thật nằm ở thời gian chết và tiền cải tạo đổ vào một chỗ không bao giờ được cấp phép.

Với trường mầm non, mặt bằng không chỉ là chỗ đặt lớp. Nó quyết định trần doanh thu (bao nhiêu trẻ được nhận), tốc độ tuyển sinh (phụ huynh có đi ngang không, có dừng xe được không), chi phí cố định lớn nhất trong nhiều năm (tiền thuê) và cả khả năng bán lại cơ sở sau này. Người trong nghề hay nói chọn sai mặt bằng là sai lầm duy nhất không sửa được bằng cách làm việc chăm hơn. Bài này gom tám tiêu chí thành một bảng chấm mà bạn mang theo khi đi xem nhà.

Vì sao mặt bằng là quyết định khó sửa nhất

Hầu hết sai lầm trong vận hành một trường mầm non đều chữa được: chương trình chưa hay thì đổi, giáo viên chưa hợp thì đào tạo hoặc thay, quảng cáo chưa trúng thì chỉnh. Mặt bằng thì khác. Sau khi đã ký hợp đồng thuê dài hạn, đổ tiền cải tạo, xin phép xong và có lứa trẻ đầu tiên, việc chuyển đi gần như bằng mở lại từ đầu: mất tiền cải tạo cũ, làm lại hồ sơ địa điểm, và mất một phần phụ huynh không theo sang địa điểm mới.

Mặt bằng còn khoá luôn ba con số quan trọng nhất trong mô hình tài chính. Sức chứa tối đa phụ thuộc diện tích phòng, sân và khu vệ sinh. Chi phí thuê chiếm phần lớn chi phí cố định và gần như không giảm được khi trường vắng trẻ. Tốc độ lấp lớp phụ thuộc vị trí có nằm trên đường đi hằng ngày của phụ huynh hay không. Đổi một mặt bằng là đổi cả ba biến số cùng lúc.

Vì vậy cách làm của người có kinh nghiệm là chậm ở khâu chọn và nhanh ở khâu cải tạo. Dành vài tuần đi xem, đếm, hỏi, thậm chí đứng trước cửa nhà vào giờ đón trả để quan sát, rẻ hơn rất nhiều so với một năm trả tiền thuê cho một chỗ không lấp được lớp. Một nguyên tắc đơn giản đáng giữ: chưa trả lời được các tiêu chí loại trừ thì chưa đặt cọc, dù chủ nhà hối hay có người khác đang hỏi.

Bốn tiêu chí loại trừ: trượt một là dừng

Một: khu vực có cầu. Đếm sơ bộ số chung cư, khu dân cư mới, khu nhà phố có gia đình trẻ trong bán kính khoảng hai đến ba cây số, và số trường mầm non đang hoạt động trong cùng vùng. Khu đông dân mà toàn người lớn tuổi, hoặc khu mới xây nhưng chưa có người ở, đều có thể là cái bẫy. Cách ước lượng chi tiết đã có ở danh mục có nên đầu tư mầm non; ở bước chọn nhà chỉ cần trả lời được: có đủ gia đình trẻ để lấp sức chứa của căn này không.

Hai: căn nhà xin phép được. Trường mầm non phải đáp ứng tiêu chuẩn cơ sở vật chất, yêu cầu phòng cháy và an toàn công trình. Nhà có cầu thang duy nhất hẹp, tầng lửng cơi nới không phép, kết cấu yếu hay nằm trong hẻm xe chữa cháy không vào được là những thứ cải tạo rất tốn hoặc không thể khắc phục. Nên mời người có chuyên môn phòng cháy và kết cấu đi xem cùng trước khi đặt cọc, không phải sau.

Ba: pháp lý của chủ nhà sạch. Người ký hợp đồng phải là chủ sở hữu hoặc người được uỷ quyền hợp lệ, căn nhà không tranh chấp, không nằm trong diện giải toả, và nếu đang thế chấp ngân hàng thì việc cho thuê không trái hợp đồng thế chấp. Hồ sơ xin phép cần chứng minh quyền sử dụng hợp pháp địa điểm, nên một căn nhà giấy tờ lấn cấn có thể làm hỏng cả bộ hồ sơ.

Bốn: thời hạn thuê đủ dài. Trường mầm non cần nhiều năm để thu hồi tiền cải tạo và xây được uy tín. Chủ nhà chỉ chịu cho thuê một hai năm, hoặc nói thẳng là đang chờ bán, thì nên bỏ qua dù mọi thứ khác đều đẹp. Khung thời hạn và điều khoản gia hạn được bàn kỹ trong bài về hợp đồng thuê của cùng danh mục.

Bốn tiêu chí chấm điểm: so sánh giữa các căn đã qua vòng loại

Sau vòng loại trừ, thường còn lại hai ba căn. Lúc này mới chấm điểm để so sánh. Bảng dưới gợi ý cách chấm từ một tới năm cho từng tiêu chí; trọng số là gợi ý, bạn chỉnh theo phân khúc mình nhắm.

Tiêu chí cuối là nơi nhiều người tính sai. So giá thuê tuyệt đối giữa hai căn ít ý nghĩa; con số cần so là chi phí mặt bằng trên mỗi chỗ trẻ có thể nhận. Căn đắt hơn nhưng nhận được nhiều trẻ hơn, hoặc cần ít tiền cải tạo hơn, thường là căn rẻ hơn trong mô hình. Ví dụ giả định: căn A tiền thuê thấp hơn căn B một phần năm nhưng vì cầu thang hẹp chỉ dùng được hai tầng làm lớp, sức chứa còn hơn nửa căn B; tính trên mỗi chỗ trẻ thì căn A đắt hơn rõ.

Đi xem mặt bằng: quan sát những gì trong một buổi

Một lần đi xem nghiêm túc nên chia làm hai lượt. Lượt thứ nhất vào giờ hành chính để xem bên trong căn nhà cùng chủ nhà: đo đạc, chụp ảnh, kiểm tra cầu thang, cửa sổ, nhà vệ sinh, đường ống, đồng hồ điện nước, vết nứt và vết thấm. Hỏi chủ nhà căn nhà đã cơi nới gì so với giấy phép xây dựng, đã từng cho thuê làm gì và vì sao người thuê trước rời đi. Câu trả lời cho câu hỏi cuối thường nói nhiều hơn mọi lời quảng cáo.

Lượt thứ hai nên đi một mình vào khung giờ đón trả, khoảng bảy giờ sáng và năm giờ chiều ngày thường. Đứng trước cửa mười lăm phút, bạn sẽ thấy dòng xe đi qua có phải phụ huynh chở con không, đường có chỗ cho xe máy tấp vào không, có quán nhậu, tiệm sửa xe hay công trình gây ồn bên cạnh không. Nếu được, quay lại thêm một lần vào chiều mưa lớn để xem nước đọng tới đâu. Ở nhiều khu của TP.HCM, ngập cục bộ khi mưa hoặc triều cường là chuyện quen thuộc, và một con đường ngập nửa bánh xe vài lần mỗi mùa là đủ để phụ huynh chọn trường khác.

Cuối cùng là đi một vòng bán kính một hai cây số để đếm các trường đang có, nhìn mức độ đông vui ở cổng giờ tan học và kiểu khách họ phục vụ. Đây không phải để sợ cạnh tranh mà để định vị: nếu xung quanh toàn trường giá vừa phải và đông, một trường tầng trung có khác biệt rõ ràng vẫn có chỗ; nếu xung quanh vắng hẳn trường mà dân cư đông, nên hỏi thêm vì sao, đôi khi có lý do mà người ngoài không thấy ngay.

Những dấu hiệu nên bỏ đi dù giá rất mềm

Một số đặc điểm của mặt bằng gần như không cải tạo được hoặc cải tạo xong vẫn để lại rủi ro lâu dài. Gặp một trong các dấu hiệu sau, bạn nên cân nhắc bỏ qua thay vì cố thuyết phục bản thân:

• Cầu thang duy nhất, hẹp, xoắn hoặc dốc, không có khả năng làm thêm lối thoát nạn thứ hai.
• Nhà nằm sâu trong hẻm nhỏ, xe chữa cháy và xe cứu thương không vào được tới cửa.
• Sát vách quán karaoke, xưởng sơn, trạm xăng, bãi tập kết rác hoặc nguồn ồn và mùi kéo dài.
• Tầng trệt thường xuyên ngập khi mưa lớn, hoặc tường có vết thấm lan rộng chứng tỏ chống thấm hỏng lâu năm.
• Phần lớn diện tích là tầng cao, tầng thấp quá nhỏ hoặc bị chủ nhà giữ lại để ở hay cho thuê kinh doanh khác.
• Chủ nhà né tránh việc cho xem giấy tờ gốc, hoặc người đứng ra cho thuê không phải chủ sở hữu và không có uỷ quyền rõ.
• Chủ nhà không đồng ý cho cải tạo những hạng mục bắt buộc như mở thêm cửa, làm lan can, lắp hệ thống báo cháy.

Những dấu hiệu này có điểm chung: cái giá của chúng không nằm ở tiền thuê mà ở rủi ro bị từ chối cấp phép, rủi ro an toàn cho trẻ, và rủi ro phải chuyển đi giữa chừng. Giá mềm thường là giá đã chiết khấu sẵn cho chính những rủi ro đó.

Trình tự từ lúc ưng một căn đến lúc ký hợp đồng

Khi đã ưng một căn, đừng ký ngay hợp đồng thuê chính thức. Trình tự an toàn hơn là thoả thuận giữ chỗ ngắn hạn với một khoản cọc nhỏ, trong đó ghi rõ cọc được hoàn lại nếu sau khảo sát kỹ thuật và hỏi ý kiến cơ quan có thẩm quyền mà căn nhà không đáp ứng điều kiện mở trường. Nhiều chủ nhà đồng ý điều khoản này nếu bạn giải thích rõ và đưa ra mốc thời gian cụ thể, chẳng hạn vài tuần.

Trong khoảng thời gian giữ chỗ, bạn làm ba việc song song: mời đơn vị tư vấn hoặc kỹ sư kết cấu, phòng cháy xem hiện trạng và ước tính hạng mục phải cải tạo; kiểm tra giấy tờ nhà, thông tin quy hoạch và tình trạng thế chấp; và phác sơ đồ bố trí các nhóm lớp để tính sức chứa thực. Nếu ba việc này đều ổn, bạn bước vào đàm phán hợp đồng thuê dài hạn với đầy đủ thông tin trong tay, biết rõ mình cần chủ nhà đồng ý những gì.

Đây cũng là lúc quyết định có đi tiếp con đường tự mở hay không. Có những trường hợp sau khảo sát, tổng tiền cải tạo cộng thời gian xin phép lớn tới mức nhận lại một cơ sở đang vận hành trở thành lựa chọn hợp lý hơn. Trang có mục cơ hội giới thiệu các cơ sở mầm non đang hoạt động của hệ thống Global Star School tại TP.HCM, dành cho bạn muốn so sánh hai hướng trước khi xuống tiền.

Câu hỏi thường gặp

Nên chọn mặt bằng trước hay xin chủ trương, hỏi ý kiến cơ quan giáo dục trước?

Nên làm song song. Không có địa điểm cụ thể thì cơ quan giáo dục khó nhận xét gì, nhưng ký thuê dài hạn trước khi hỏi thì quá rủi ro. Cách hợp lý là giữ chỗ ngắn hạn với điều khoản hoàn cọc, mang sơ đồ hiện trạng và phương án bố trí đi hỏi ý kiến, rồi mới ký chính thức.

Mặt bằng mặt tiền đường lớn có tốt hơn trong hẻm không?

Không hẳn. Mặt tiền giúp nhận diện nhưng thường ồn, bụi, khó dừng xe giờ cao điểm và tiền thuê cao. Hẻm rộng, xe ô tô vào được, yên tĩnh và gần khu dân cư lại là chỗ nhiều phụ huynh thích. Tiêu chí quyết định là an toàn đón trả và khả năng xe chữa cháy tiếp cận, không phải mặt tiền hay hẻm.

Có nên chọn mặt bằng sát một trường mầm non đang đông khách không?

Có thể, nếu bạn có khác biệt rõ về chương trình, giờ giấc hoặc phân khúc. Trường đông chứng tỏ khu vực có cầu và phụ huynh quen đi đường đó. Nhưng nếu bạn chỉ là bản sao kém tên tuổi hơn, phụ huynh không có lý do để chuyển. Hãy đứng xem cổng trường kia vài buổi để hiểu khách của họ trước khi quyết.

Có nên thuê người môi giới mặt bằng chuyên tìm cho trường học không?

Môi giới tiết kiệm thời gian tìm nguồn, nhất là ở khu bạn không quen. Nhưng tiêu chí loại trừ về phòng cháy, kết cấu và pháp lý vẫn phải do bạn và người có chuyên môn kiểm tra, vì môi giới được trả khi hợp đồng được ký, không phải khi trường được cấp phép. Nên thoả thuận rõ phí và thời điểm trả phí ngay từ đầu.

Một căn nhà bao nhiêu tầng là hợp để làm trường mầm non?

Các tiêu chuẩn thiết kế trường mầm non giới hạn số tầng của khu phòng học và ưu tiên đặt trẻ nhỏ nhất ở tầng thấp, vì việc sơ tán trẻ dưới ba tuổi rất khó. Nhà càng nhiều tầng thì phần dùng làm lớp càng bị hạn chế. Hãy đối chiếu tiêu chuẩn hiện hành và hỏi Sở Giáo dục và Đào tạo trước khi tính sức chứa trên các tầng cao.

Mặt bằng đang là trường mầm non cũ đóng cửa có lợi gì không?

Lợi thế là bố trí sẵn phù hợp và có thể đã từng được nghiệm thu phòng cháy, giúp giảm tiền cải tạo. Nhưng cần hỏi vì sao trường cũ đóng: thiếu trẻ, sự cố, tranh chấp với chủ nhà hay vi phạm. Nếu trường cũ từng có sự cố, tâm lý phụ huynh quanh khu vực có thể còn ảnh hưởng tới tuyển sinh của bạn.